2019 年 11 月，郭某对 302 号房屋进行装修。2021 年 10 月，郭某家中返水，家具、地板全部被污水浸泡，污水还流入 2 楼魏某和 1 楼罗某家中。维修人员疏通下水管道后，发现返水系全楼共用的下水管道被水泥块堵塞所致。随后，2 楼魏某和 1 楼罗某以财产损害赔偿为由起诉郭某，经法院调解，郭某支付了赔偿款。

2022 年 12 月，郭某将物业公司和楼上 26 户业主诉至法院，要求赔偿房屋损失、下水管道维修费及赔偿魏某和罗某的经济损失，合计 30,394 元。

法院认为，物业已尽到管理、维护的责任，且在事发后积极协助处理，避免了原告的财产受到更大的损失，因此物业不需承担责任。案涉下水管道堵塞位置系共用部位，堵塞原因系水泥块淤积所致，应与某些住户的不当装修行为存在因果关系。鉴于无法确认水泥块的直接来源，从维护公共利益的角度出发，在无免责事由的情形下，应由堵塞之前进行过装修的24户业主及原告共同承担赔偿责任，堵塞之前未进行过装修的2户业主不承担损害赔偿责任。

此案例中，物业之所以免责，关键在于其充分履行了管理、维护责任，并在事件发生后积极作为，防止了损失的进一步扩大。这表明，依据《物业管理条例》和《中华人民共和国民法典》，物业虽负有对共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理和维护义务，但并非要对所有因共用部位或设施导致的损害都承担责任。只要物业尽到了合理的注意义务和维修、养护义务，且损害并非由其过错或疏忽造成，即可免责。

业主张某某天发现家中客厅、卧室、厨房、卫生间均涌满污水，厨房菜盆排水口不断向外冒污水，致使房屋内积水严重，家具、木地板等屋内物品被污水浸泡，损失巨大。物业随后联系专业管道疏通人员上门疏通，确定返水原因是小区共用管道堵塞。张某与物业就损失赔偿问题协商无果后，将物业诉至法院。

案经送达后，双方就张某某家的实际损失向法院申请了专业机构鉴定。法院经审理认为，张某某作为小区业主，某物业公司为该小区物业服务者，双方签订了《物业服务合同》，该合同不违反相关法律法规的规定，合法有效。该合同约定物业公司对小区的共用部位负有维护和管理的职责，现因共用下水道反水导致张某某室内财产的损失，属于没有按照合同约定履行维护职责所致，物业公司应当承担主要责任。

同时，该案中因张某某本身也未尽到注意义务，导致其损失进一步扩大，张某某自身也有一定过错，应当承担次要责任。

对小区的共用部位进行维护和管理的义务一般会明确约定在《物业服务合同》中，业主在受到损失后可以依照合同的约定向物业公司主张赔偿。物业公司如果主张其管理行为没有过错、承担的损失责任应当减轻的、不应承担违约责任的，应当从损害的情况、因果关系、过错承担三个方面主张权利，并应与业主友好协商，解决矛盾，努力创建和谐小区环境。

作为与房屋有最亲密关系的业主，当发现物业公司对共用部位的维护和管理义务不符合规定的，应当及时向物业公司进行反馈，防微杜渐，避免损失的发生；同时业主也要尽到注意义务，当发现房屋问题时，更应及时止损，降低损失，并与物业公司友好协商，降低解决纠纷的成本。